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發佈日期	2011-08-29
標題	國有土地與民間合作積極推動都市更新。
類別	國有土地參與都更
內容	近幾年來，由於政府積極推動以及民間建築開發業的投入，「都市更新」已成為民眾關心的議題，然而都市更新不僅關係到參與民眾的權益，在公有土地一律參與都市更新的要件下，國有土地的參與更關係到全民的利益，所以無論是一般民眾或國有土地管理機關都應為權益把關。一般民眾當開發業者上門拜訪談都市更新時，第一句話就是問－「一坪可以換幾坪？」來爭取自己的權利。目前都市更新的實施方式有協議合建與權利變換，協議合建由權利人與實施者協議後，實施者只要將都市更新事業計畫送主管機關審議即可，「一坪換幾坪？」只有權利人與實施者知道。而權利變換是由3家鑑價機構估算出更新前各權利人的權利價值比例扣除共同負擔後依比例分配更新後之房地，並由主管機關審議權利變換計畫書，是一種公開透明的分配方式，因為權利價值鑑價、容積獎勵的額度、及共同負擔的提列將會影響各權利人更新後應分配的價值，倘應有的權利價值越高，則可分配到越大面積的建築單元。因此民眾在參與過程中，應就該權利變換計畫書有不了解及不合理之處提出意見，以維護自己的權益。國有土地是全民的資產，財政部為提升國有財產運用效益及兼顧全民利益，以一個積極的地主角色來參與都市更新，與私地主最大的不同，是替全民爭取權利。除了訂頒「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」規範參與的原則外，為利實務執行，國有財產局（以下簡稱國產局）更訂定「國有非公用土地參與都市更新注意事項」，讓各分支機構有所遵循。除一定面積及比例以上的國有土地得由國產局主導辦理都市更新外，主要以權利變換方式參與分配，少部分案件以協議合建方式實施時則以讓售實施者方式釋出國有土地。且在劃定單元、事業概要擬具、都市更新事業計畫或權利變換計畫擬定、幹事會或專案小組會議、都市更新審議會等各階段，皆會適時向主管機關表達國有土地處理方式並主張相關應有權利，維護國產權益。當國有土地以權利變換方式參與更新時，國產局於選配房地前會主動協調實施者，就都更進程與建築規劃及權利變換的估算進行簡報及說明並先行協調選配作業，當面溝通協調，適時爭取權益，除可減少公文往返的行政成本，也加速都更進程及維護國產權益，在選配更新後房地時如有與其他權利人重複之位置，則請實施者協調，建立三方良好的合作關係。以本年度某一案件為例，更新事業範圍內國有土地面積接近700平方公尺，占單元總面積比例達40％以上，國有土地的區位、臨路等條件較佳（鄰近公園、部份位屬角地），且建築設計考量居住寧適性以面公園方位進行規劃，於是向實施者主張國有土地對於單元的貢獻度及權值不應忽略，請實施者重新調整土地估價的各項修正率（更新前公有地權利價值比例提高），降低人事成本（降低共同負擔），樓層別效用比趨於合理化（可增加應選配的單元，亦可集中選配，避免重複選配需辦理協調、抽籤後續作業及選配單元分散不易管理的困擾），國有資產可分配權值由4.9億元提高到5.4億元，幅度增加約10％以上。不僅有效利用土地更提升周邊環境品質且改善都市景觀，符合私地主、實施者所需外，也替全民爭取應有的合理權益，創造三贏（win-win-win）的局面。資料來源：財政部國有財產局

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